土地、资本、农民利益：田园综合体建设的三大难题如何解

乡村振兴是一个系统工程，2019年乡村振兴的重要载体是田园综合体，因为它伴随着我们2020年到2022年的整个脱贫攻坚的关键年。在资本逐利中，农业的基础性地位如何体现，农业在整体产业布局中如何发展，如何做好利益平衡，让农民成为真正主体并由此获益，还存在挑战。

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土地难题

田园综合体项目在开发时，普遍面临第一个难题：如何拿地？相比特色小镇可采用招标或划拨的取地方式，田园综合体只能从村民（村集体）手中获取土地，这就涉及农村土地的流转问题。

目前很多田园综合体建设缺少建设用地，但另一方面大量“空心村”内有大量闲置的宅基地和公用建筑；

振兴乡村，土地是一个必不可少的要素，如何激活土地，把闲置的土地合理利用起来，是推动乡村产融结合促进农民增收的关键。盘活农村闲置土地，主要针对这三类可利用地，即耕地、集体建设用地及四荒地。

三大红线不能碰

1、坚守耕地红线，全面划定永久基本农田；

2、划定农业空间和生态空间保护红线；

3、落实最严格的水资源管理制度，强化水资源管理三条红线刚性约束，实行水资源消耗总量和强度双控行动。

集体建设用地：指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地

四荒地：主要包括依法归我国农民集体使用的“四荒地”、农民集体经济组织所有的“四荒地”。具体指：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

激活三块地，是振兴乡村的必由之路。但是有一点必须明确，激活土地并不意味着要在农村实行规模扩张，或大量增加新增建设用地。农村的发展，必须坚持底线（红线）思维，确保农村产业升级不占用基本农田、不破坏生态环境，不改变人文风貌的前提下，推动产业融合，促进农民增收，实现振兴乡村的发展目标。

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未来的乡村价值需要重估，其价值会有一个复合型、综合型的提升。乡村已不再是单一的农业生产载体，它还要解决美丽乡村的生态宜居问题，为城市人和周边人群的休闲度假、养身康体等一系列的高潜力价值需求提供载体。这也促推更多的社会资本“上山下乡”，发力田园综合体建设。

田园综合体的业态模式为“农业+文旅+地产”，完善的田园综合体是一个包含农林牧渔、加工、餐饮、旅游等行业，以农村用地为载体，以功能复合化、开发园区化、主体多元化为特征，融合“三生”功能的新型“三农”复合载体 。

社会资本进入，为乡村形态改变提供了更多可能。企业承接农业，可以避免实力弱小的农户的短期导向行为，可以做中长期产业规划，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是发展现代农业，形成当地社会的基础性产业。

田园综合体运营团队等人才的欠缺，是目前田园综合体建设的一个难题，导致一些规划设计方向走偏，或难以落地。在规划设计阶段，针对田园综合体的三产融合就要进行完整的体系化考虑，且农业规划要先行，在接入文旅布局，在社会资本进入后，必须要体制化考虑这个问题。

区别于现代农业园区和农业综合体，田园综合体的产业构成除了农贸科教等，还有文旅康养、地产、会展、环保等业态，其充分考虑主客共享，不单追求经济效益，更要求综合效益。田园综合体的三个核心是田园生产、田园生活和田园景观。鲜明的品牌形象、便捷多样的交通方式、完善切实的主客共享、完善的游乐活动体系、特色化住宿餐饮体系、高绩效循环的农业体系等，是田园综合体的必备要素。

“综合体”理应是跨产业、跨功能的综合规划，具体到项目当中就是多功能、多业态的综合运营，这就要求项目的运营方能够深入挖掘当地的各种资源，推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合。

农民是农民合作社的主体，是田园综合体农民合作社的主要执行人与主要受益人。农民一方面通过村集体参与农民合作社的经营管理与收益分配;一方面参与生产，在农业、手工业、旅游业等方面创造财富;另一方面自觉维护农民合作社的健康发展。

田园综合体有赖于多方主体的共同参与，但田园综合体最终还是农民自己的发展平台，田园综合体农民合作社也是农民为主体的合作组织，因此需要由农民为主进行管理。而农民参与管理的途径是村集体进行决议，与此同时开发企业与政府又需要对合作社管理进行指导，由此形成农民为主，多方合作的管理模式。当下的很多田园综合体，要么流转农民土地，让农民到项目上种地或者当服务员；要么承租农民宅基地，以求突破建设用地……

这种“农民参与”，与其说是参与，不如说是解决用工、用地问题的权宜之计。

短期看，农民似乎获得了比小农耕种略强的收入，但这种完全资本化、市场化、商品化改造的模式，让资本在瓜分乡村资源、享受乡村改革红利的同时，也让乡村贫富差距拉大，更加剧了乡村组织模式和秩序的破坏。距离我们消除城乡二元结构、实现共同富裕的目标更是渐行渐远。

真正的农民参与，应该是让农民成为田园综合体共建共享模式中的一个组成单元，让农民承担其中一个功能模块，以此实现产业的增值收益。而不是只其作为剩余劳动力利用，更不是作为流转土地和宅基地的一种补偿。

来源：青蓝文旅